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安置房,可不可以不忧伤?

     “有恒产者有恒心”、“安居乐业”是中国老百姓几千年来的信念,随着我国城市化和新型城镇化的不断发展,全国各地拆迁征收如火如荼地进行着,而对于这场浩大运动中的老百姓,也就是法律上所称的被蒸熟人来说,一丝一毫的得失都显得十分重要,大家都知道,根据我国法律规定,拆迁安置分为货币补偿和产权调换两种方式,而产权调换主要就是我们老百姓经常言到的安置房安置,由于近年来,房价不断上涨,而货币难以保值,所以,在拆迁安置过程中,作为被征收人或者说被拆迁人的广大老百姓来说,大部分愿意选择安置房的方式进行安置,那么,作为被拆迁人,想要踏踏实实地得道一套安置房,又需要注意哪些问题呢?

 签协议欢天喜地,多年后唉声叹气

近期,不少“特殊”的当事人来杨勇拆迁律师团队咨询问题,说其特殊,在于,他们并不是觉得补偿价格低,也不是因为觉得征收违法,更不是因为没有签订补偿安置协议,而在于,他们都已经签订了补偿安置协议。那么,这些“特殊”的咨询者都有一些什么共同特点?

1、选择产权调换或者土地置换。

他们都没有选择货币补偿,而是选择了房屋产权调换(安置房置换)或者土地置换,而选择这一类型的咨询者大部分是经济条件较好或者企业、厂房、养殖场等,这一类型咨询者一般没有较多的物质生存障碍,其对于房屋和用地需求较大,要么是把房屋用于出租,要么姜房屋土地用于生产或者公司运营。

2、签订安置补偿协议一般都比较早、比较顺。

这些“特殊”的咨询者一般产权手续比较完备,争议问题不大,与拆迁部门的协商也比较顺畅,大部分在拆迁项目较早阶段即与政府征收部门签订了拆迁安置协议,这一部分被拆迁人一般从心态或者心情上都比较积极乐观。

3、忽视协议具体内容,特别是违约条款。

源于拆迁谈判比较顺畅,一般能较早的自愿签订协议,那么从补偿安置的结果来讲,被拆迁人大都比较满意,无论是从精神松懈还是缺乏法律知识角度,这一类的被拆迁人在签订拆迁协议时往往比较粗心大意,主要表现在,签订空白的安置协议、不明确拆迁人的合同主体方地位,不确定安置房的地点、位置以及房屋性质,以及安置房的交付时间,交付的条件,税费等如何分担,尤为关键的是,政府拆迁安置协议一般是格式合同,绝大部分的合同里没有到期无法交付安置房的违约条款,而从律师专业角度来说,没有约定违约条款的合同,等于“废纸一张”,从而引来了如此多的唉声叹气的“特殊”法律咨询者。


专业律师教你如何签合同,避免先喜后惊

实践中过程中,除了个别连续征收或者市政工程项目,很少有现房让广大被拆迁人直接入住安置房,一般是签订安置协议约定过渡期,大部分是两到三年,到期交房,在过渡期内由政府支付过渡费,具体的安置房一般是政府要求开发商在被征收的出让土地地块建造相应比例的安置房,其房屋质量以及容积率一般很难与同期的商品房相比,然而,这些都只是规划,而在实际过程中,政府的规划以及相关开发商拿到规划许可手续后是否按原规划建设,则是一个未知数,这也就有了后面无法正常交房的“变数”。那么作为被征收人、被拆迁人,在选择产权调换安置补偿后签订协议以及验房时要注意哪些问题呢?

   1、慎重签字,明确并合理设置合同权利义务。

     签订拆迁安置协议时,协议里应对调换房屋的价款、差价、坐落具体位置、朝向、结构、用途、面积、对交付日期、逾期交房或者房屋不合格甚至无法完成交房时对方的违约责任、救济途径等都要有明确约定。

    2、明确合同主体

      拆迁安置补偿协议依法属于行政协议,是政府行使行政管理职能而产生的权利义务关系,相比于一般的民事合同具有特殊性,而在实际拆迁安置的谈判以及具体工作中,居委会、指挥部、村委会等都会充当具体的工作机构,但其并不是法定的征收主体,在签协议时,杨勇律师认为,一般以发布征收决定、征收公告或者补偿安置方案的行政机关作为征收人,也就是拆迁安置协议的合同主体,一般为区、县级人民政府、下属国土局、住建局、征收办或者街道办、乡、镇人民政府,而不能是临时机构或者村委会,否则后期维权艰难。

   3、保存一份合同原件。

      被拆迁人作为征收补偿安置中的被征收人,同时作为拆迁安置补偿协议的合同一方,有法定的权利向拆迁部门索取一份合同原件,这既是大家的法定权利,也是为了日后拆迁部门违约后主张权利时的有力武器,否则,后期非常被动。

   4、要细心验房、保障自身合法权益。

      安置房虽然不能完全等同于商品房,但在质量要求的标准上是一致的,不能标准不一,因此,一方面,被拆迁人要仔细查看相关安置房项目是否有完备的建房的相应手续,交房时的房屋质量必须要符合住宅质量国家验收规范,是否经过监理等单位进行工程竣工验收,是否经过消防、规划、环保等部门进行的验收。

 

违反约定不交房,怎么办?

在实践中,因为地价、房价的不断上涨等因素,地方政府和开发商会因利益因素改变规划用途,将原本的安置房项目改为商品房项目对社会出售,从而无法保障已经签订拆迁安置协议的被拆迁人的合法权益,在这种情况下,被拆迁人应该怎么做呢?

1、做到上文提及的相关事项,规范合同权利义务,为追究政府违约责任做好铺垫。

2、及时掌握证据,对于涉案项目是否改变用途或者用作商业开发的相关证据进行采集和保存。

3、对于无法有效取证的,及时委托专业律师调取证据并依法进行维权。

4、注意诉讼时效,在合同履行期满后及时采取法律手段,更有利于事情的解决。

 


 

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