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旧城改造过程中房屋收购行为的性质认定与救济途径

政府在旧城改造过程中,为实现公共利益和行政管理目标,常常会以委托国有公司“收购”的方式代替应当依法进行的“征收”。虽然该项收购协议名义上的签订主体是国有公司,但此种收购本身属于政府征收职能的委托,并服务和服从于旧城改造这一公共利益需要,因而此种收购协议也即具有了行政协议的属性。

「律师说法」旧城改造过程中房屋收购行为的性质认定与救济途径

旧城改造过程中,房屋收购行为的救济途径不论市、县级人民政府委托国有公司还是政府相关职能部门实施收购并签订收购协议,基于合同相对性原则,因履行协议发生的纠纷,并非都需以地方人民政府为被告;但在此过程中实施的违法强制拆除行为的法律责任则仍应由行政主体承担,且市、县级人民政府或者其委托的国有公司、征收办等部门在实施收购过程中,必须坚持平等、自愿、等价、有偿原则,与房屋所有权人签订相关收购协议,对房屋所有权人进行不低于市场评估价格的公平合理补偿安置。收购主体存在《合同法》第五十二条等规定的以欺诈、胁迫等手段签订收购协议情形的,当事人可以向法院起诉要求确认收购协议无效。

「律师说法」旧城改造过程中房屋收购行为的性质认定与救济途径

对于因房屋收购强拆房屋时未能保障当事人房屋正常使用条件的,一般做如下处理:根据《物权法》第三十九条的规定,当事人在收购方未能满足其收购要求的情况下,有权自愿选择不出售其房屋;收购方有义务尊重其不签订收购协议的权利。在当事人未签订收购协议并在涉案房屋居住的情况下,收购方破坏性拆除当事人相邻已被收购的房屋,对当事人房屋的居住或者经商环境造成严重影响的,构成行政侵权。

「律师说法」旧城改造过程中房屋收购行为的性质认定与救济途径

当然,如果收购方破坏性拆除当事人相邻已被收购的房屋,既严重影响当事人房屋的安全性、舒适性,也造成房屋周围居住环境或商业功能丧失的,市、县政府因自己的先行行为而产生了对当事人房屋进行征收并补偿的附随义务或者赔偿房屋价值的附随义务。在现行法律制度缺乏强制性收购规定的前提下,对旧城改造中未达成收购协议的房屋的拆除,只能通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的征收程序来解决。

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