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房屋征收重要环节:如何选择评估机构,判断评估报告合法性?


房屋征收已经成为政府城镇化建设的主流,是经济增长的必然产物。但是现实拆迁中往往会衍生出各种各样的社会问题,其产生的根本原因,无非是利益冲突。其中,相关部门与被拆迁人之间较大的冲突便是拆迁补偿费用的问题。那么当被拆迁人面对拆迁补偿费用不合理时,应该如何通过合法合理的手段来提高自己的补偿费用呢?不妨从房屋的评估程序中入手,寻求提高补偿费用的方法。


一、 选择合适的评估机构。


现实生活中,被拆迁人在法律层面大多数为弱势一方,这往往成为拆迁方糊弄老百姓的契机,因此大多数拆迁方在整个拆迁的过程中,都是自行指定的评估机构,而这样的机构往往不能保持一个中立的地位,或多或少都会存在偏倚,不能公正、客观地进行评估工作。而根据相关法律规定,房地产价格的评估机构由被征收人协商选定,协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体的办法由省、自治区、直辖市制定。房地产评估机构应当独立、客观、公正地开展征收评估的工作,个人和组织不得进行干预。因此,当我们发现政府出具的评估报告由某一评估公司所做,而该评估公司并非根据上述程序合法选出——不是经过被拆迁人协商选出或经过了协商但没有成功也未采取多数决定、随机决定,那么该评估机构所做出的的房屋价格评估就是不合法不合理的。


二、 确认评估报告的合法有效性


如果评估机构的选择符合法定程序,评估机构获得了评估的资格,那么我们要确定该机构作出的评估报告是否合法有效,可以从以下三个方面进行认定:


1.被征收房屋评估价格以征收决定公布起,被征收房屋周边房价或者相似房屋的市场价格为依据。


2.整体评估报告和分户评估报告应当加盖房地产价格评估机构的公章,并由两名以上负责房屋征收评估项目的注册房地产估价师签字确认,不得以印章代替签字。


房屋征收重要环节:如何选择评估机构,判断评估报告合法性?


3.被征收房屋室内的装饰装修价值、机器设备等合理费用的补偿,应当由征收人与被征收人双方共同协商确定,协商不成的,可以委托房地产价格评估机构加以测算和评定。


以上三点其中任何一点未达到满足,都可以认为这份评估报告不是合法有效的,均可以此为由进行维权。


三、 对房屋评估不满的相关法律救济


无论是对评估机构不满还是对评估报告不满,当我们发现问题时,都可以依法行使自己的权利。《征收评估办法》等相关法律规定,被征收人如果对评估机构不满,可以在法律规定的期限内行使复议、诉讼等权利。如果对评估报告的结果有异议的,应当从收到评估报告之日起10日内向原评估机构申请书面复核评估,并指出原评估报告存在的问题;对复核的评估结果仍然不满的,可以请求评估专家委员会进行鉴定,对鉴定结果还不满的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定处理。


值得一提的是,倘若我们对房屋评估不满提起了复议、诉讼,那么拆迁进度就会被搁置,而拆迁人或是政府为了拆迁计划顺利进行,往往会主动找到被拆迁人协商谈判,被拆迁人因此便得到了一个提高补偿费用的机会和办法。


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