导读：好消息是，你居住几十年的简易住宅楼有望迎来改建了，符合条件的还可适当增加厨房、卫生间的面积；“坏消息”是，这不是你所盼望已久的征收拆迁、棚户区改造，更不会令你“拆迁暴富”，且改建资金需要居民参与共担。这就是最新推出的《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，本文，京鹏律师为大家浅析这一新探索的关键要点。
7月1日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局联合发布《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，为全市老旧小区综合整治工作开启了全新模式的探索。
众所周知，大量上世纪六七十年代及以后建造的简易楼、筒子楼等老旧楼房经历了几十年的风雨和“过载使用”后已是岌岌可危，存在居住安全隐患且环境恶劣等现实问题。《意见》的出台针对的就是这类楼房，这使其区别于此前发布的针对历史文化街区平房直管公房的申请式退租（改善）政策。那么，新规中都有哪些亮点呢？
【亮点一：翻建、改建危旧楼房，面积可适度增加】
《意见》中指出，原则上居民户数比现状不增加，为改善居民居住条件，具备条件的可适当增加建筑规模。安置后因异地安置或货币补偿剩余的成套住宅由区政府回购，可作为公租房或定向安置房使用。改建项目应不减少原居民房屋的居住面积，简易楼等非成套住宅按照成套住宅设计，可适当增加居民厨房、卫浴面积，重点解决建筑使用功能提升问题。
据此，改建后的新楼房将有望提升居民的居住环境和质量，通过适当增加厨房、卫浴面积等举措让房屋的使用功能更加齐全、便利。在确保不因改建而减小居住面积的前提下，如何实现居住环境的提升的确值得期待。
【亮点二：充分尊重居民意愿，90%以上同意才改建】
《意见》中在对改建项目的程序性要求中指出，改建项目需确保摸底调查阶段和设计方案、改建实施方案均公开征求居民的意见。其中改建意向征询、方案征询需经不低于总户数三分之二的居民同意方可开展下步工作。实施主体要与居民签订改建协议，改建项目范围内不低于90%的居民同意签订改建协议后，协议方可生效，协议生效后启动居民周转搬迁。未达到签约比例的，改建项目自动终止。也就是说，这类改建项目最终需要达到的同意比例设定为90%，只有达到这一比例改建工作才能真正落实下去。
【亮点三：与平房直管公房“申请式退租”政策相衔接】
《意见》中指出，列入就地改建的项目，居民可以选择原址回迁或外迁。其中，外迁居民参照我市直管公房申请式退租政策执行，符合条件的，可以承租公租房或者购买共有产权住房。长期居住在项目范围自建房内，有本市户籍，本人及配偶和未成年子女在本市无正式住房的居民，可优先配租公租房或购买共有产权房解决家庭住房困难。（注：意即无证的自建房无法按照有证面积房屋标准计算价值，只能“优先配租公租房或购买共有产权房解决家庭住房困难”）据此，选择外迁的危旧楼房居民可参照此前平房直管公房申请式退租的政策通过共有产权房或者公共租赁住房解决居住需求。
【亮点四：改建成本共担，居民需出资】
《意见》中对此的规定如下：
居民应分摊改建项目的部分改造成本，其中：
（1）承租公房的居民，有获取改造后房屋产权意愿的，应负担房屋改造的部分成本。其中，原面积部分，负担成本不高于综合改建成本中除政府和产权单位补助之外的不足部分；改建后新增面积部分，按照不低于综合改建成本负担，也可按照同地段、同品质普通商品住房价格70%左右负担，具体标准由区政府制定。居民因经济困难无力负担的，可继续承租改建后的房屋。原房屋面积部分，继续按照公房租金标准收取租金；改建后新增面积部分，按照公租房租金标准收取租金，具体标准由区政府制定。
（2）原住房为已购公房或商品房的居民，应负担原住房面积部分的综合改建成本中除政府和产权单位补助之外的不足部分，改建后房屋新增面积部分的成本按照不低于综合改建成本负担，也可按照同地段、同品质普通商品住房价格70%左右负担，具体标准由区政府制定。
我们稍微解读一下这部分的内容。首先，居民需要分摊危旧楼房改建项目的改造成本，即部分出资才能完成改建，这与征收拆迁、棚户区改造等项目存在显著差异。其次，危旧楼房内的居民被分为两种。对于身份为公房承租人的居民，可选择在改造后拥有房屋的完整产权，那么就需要按照前述（1）中第一自然段的表述分摊改造费用。若继续选择承租改建后的房屋，则需要按照标准继续支付相应的租金。对身份为房屋产权人的居民，则按照前述（2）中的表述分摊改造费用。总之，无论你是哪种身份，怎么选择，要想享受改建后的居住环境质量提升，适度分摊成本都是必然的。想一分钱不出就住上新房子的可能性不大。
律师要提示广大危旧楼房居民的是，《意见》的出台传递出一个明确的讯息——针对老旧楼房的棚户区改造征收项目已接近尾声，通过拆迁获取补偿的途径实现改善居住条件的机会正在逐渐消失。危旧楼房改建的探索与“申请式退租（改善）”政策交相辉映，将成为今后一段时间城镇老旧小区综合整治的重要模式。其共通之处就在于不具有行政强制性，改与不改，搬与不搬，掏钱与不掏钱全由老百姓说了算，政府只给予政策上的鼓励和补助。
我们希望广大危旧楼房中的居民朋友做好充分的心理准备，摆正心态，摒弃不切实际的想法，尽可能把握改造的机会改善自己的居住环境质量。京鹏律师也会持续关注这类项目的最新动态，为大家提供更有针对性的法律帮助。
